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(購屋) 房屋交易流程
一、付訂金:
(1)雙方議定價格
買賣雙方就房屋價格達成一致,買方向賣方支付訂金,賣方簽收訂金收據。
(2)確定代書人選(若雙方決定親自辦理可省略此步)
代書一般由買方找,賣方可共用一個代書,若對買方找的代書不放心,可另請代書陪同簽約。
(3)辦理履約保證(可保障雙方交易的安全,可選擇使用)
所需文件:
買方:【訂金款】(總價的2%-5%)
賣方:【訂金收據】(可請代書提供)
注意事項:
買方:► 簽約時訂金可抵作為部分應支付的簽約款
► 付完訂金後不能再殺價了,所以需要確定價格後才付訂金
► 約定簽約時間地點
► 支付訂金需按時簽約,否則訂金會被賣方沒收
賣方:► 收訂金後不可再將房屋轉賣給其他人,否則需支付訂金額雙倍之違約金給買方
- 二、簽約:
(1)確認雙方身份
買方確認賣方的身份,及土地、建物權狀正本。若賣方是代理人,則需確認授權書、被授權人身份證。
(2)達成契約
買方就契約內容達成一致,并進行簽約,簽約時有公契和私契(買賣雙方或者代書均可提供,也可至地政事務所
拿)。
(3)支付簽約款
買方將簽約款給賣方,前期支付的訂金可抵扣相應數量的簽約款,賣方可要求買方就剩餘款項簽立尾款擔保本
票。
所需文件:
買方:1.【簽約款】(總價的10%)
2.【印章】
3.【身份證】(代理人需授權書、被授權人省份證)
賣方:1.【印章】
2.【身份證】
3.【土地、建物權狀正本】
4.【銀監及銀監證明】(賣方親自簽約則無需)
注意事項:
買方:► 簽約前買方需申請簽約當天的土地及建物謄本,注意坪數是否正確,或是否有限制登記(如假扣押、假處分等)
尚未塗銷,土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題,特別注意賣方銀行抵押設定金額多少,以作為支付各期價
款的依據。
► 簽約時本人未能出面的,可由代書代理辦理。
► 未成年人(未滿二十歲且未結婚者)應由法定代理人出面簽約。
► 關於契約書內必須以數字訂明者,如坪數、金額、持分等記載,應儘量以國字大寫為宜。
► 注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章,簽約書如為兩張以上,應於騎縫處雙方蓋章等。
賣方:► 賣方可要求買方就剩餘款項簽立尾款擔保本票。
► 若自己不能親自前往簽約需事先準備好印鑑證明及代理人的授權書。
- 三、用印:
至地政事務所,請領土地及建物登記謄本,填寫土地登記申請書,土地增值稅單申報書。
(2)繳稅費
雙方攜帶好用印材料,買方需至鄉鎮市公所,申請「契稅」繳費單。賣方至稅捐處,申請「土地徵值稅」繳費
單。 收件後,約五~七個工作天,承辦人員會通知前往領取「土地增值稅」繳費單。
(3)貸款
若買方需貸款,則應於用印時決定貸款銀行(可請代書辦理),銀行收件、審查、估價對保、用印約2至3星
期。
所有文件也請公所民政課承辦人員一一檢視無誤後再收文,約三~七個工作天,承辦人員會通知前往領取契稅繳
費單。
所需文件:
買方:1.【土地、建築物所有權買賣移轉契約書及影本1份】(即公契,需千分之一印花,印花稅票可到郵局購買)
2.【本人印章】
3.【身份證影本1份】
4.【用印款】(總房款的10%)
賣方:1.【土地所有權狀影本】(可由辦理人去地政事務所申請)
2.【土地及建物登記謄本各1份】(可由辦理人去地政事務所申請)
3.【印鑑章及印鑑證明2份】(最近1年內的。賣方親自辦理,則普通印章即可)
4.【身份證影本1份】
注意事項:
買方:交給代書或其他辦理人的證件,要請代書或辦理人簽收,未用完時須一併退回。
賣方:► 不同類型的土地增值稅申報時間長度不一樣,土地增值稅自用件(約20個工作天核發稅單),土地增值稅一般件
(約7個工作天核發稅單)。
► 交給代書其他辦理人的證件,要請代書或辦理人簽收,未用完時須一併退回。
- 四、完稅:
買方持契稅繳稅單,賣方持土地增值稅繳費單各自繳納各自負擔的稅款。
買方將完稅款給賣方,若賣方是代理人一樣需要驗明身份。
所需文件:
買方:1.【契稅稅款】
2.【完稅款】
賣方:1.【土地增值稅稅款】
2.【賣出後次年應申報財產交易所得稅稅款】
3.【其他欠稅】(如房屋稅、地價稅、工程受益等亦須準備相應的稅款)
注意事項:
買方:要保留完稅的收據以備後用
賣方:► 要保留完稅的收據以備後用
► 除了過戶所需繳納的土地增值稅外,若有欠稅,也應該主動繳納完畢,才不會耽誤過戶的時間及影響買方付尾款
的時間
- 五、過戶:
雙方帶齊過戶材料,至地政事務所登記,買方繳納登記規費,領取新權狀
(2)結清費用
買方支付尾款,賣方需結清欠繳稅費負擔(地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費),買方
支付賣方全部尾款或由銀行貸款匯入賣方帳戶,同時取回擔保本票。
(3)房屋點交
雙方點交房屋、交付鑰匙予買方。若有代書,索取放在代書處的文件正本及影本等文件。
所需文件:
買方:1.【土地及建物買賣所有權移轉契約書正、副本】
2.【身份證影本一份】
3.【契稅單】
4.【過戶尾款】
5.【代書費】
6.【登記規費】
7.【印章】
8.【戶籍謄本一份】
9.【戶口名簿影本一份】
賣方:1.【增值稅單】
2.【土地、建物所有權狀】
3.【身份證影本一份】
4.【印章】
5.【印鑑及印鑑證明】
注意事項:
買方:► 雙方依實際交屋日按天數比例分擔計有:水、電、瓦斯費、房屋稅(住家:房屋現值×1.2%,營業用途:房屋現值
×3%, 非住家非營業用途:房屋現值×2%)、地價稅(自用住宅、國宅、勞工住宅:公告地價總額×0.2%,私有
一般、營業:按公告地價總額累進計算×1%,工業用地:公告地價總額×1%)至管理委員會確認賣方是否仍有欠
繳管理費。
► 點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵,附贈設備是否與契約簽訂相同,交付之鑰匙是否正確等。
賣方:賣方應在交屋時將屋內除標明給買方外的所有家具等清理完畢,否則買方可將這些東西當垃圾清理,並要求賣方支付
清理費用。
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