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房地產投資大戶開始倒貨,誰是最後一隻老鼠?

房市景氣 - 2021/12/17
房地產投資大戶開始倒貨,誰是最後一隻老鼠?

在台積電投資效應、資金氾濫、原物料上漲、通膨等因素下,全台不僅蛋黃區,連蛋白區也愈漲愈兇。公布今年第三季六都的房市季報,跟去年第三季同期相比,房價漲幅前十大的行政區,除竹北外,清一色都是有新興工業區題材的蛋白區,是50年來,蛋白區第一次強勁反彈的特殊景象。

 

彙整實價登錄資料時,都是將新竹縣市跟桃園劃為同一區,所以非六都的新竹縣市也會被統計進來。比較今年第三季較去年第三季漲幅第一名的就是新竹縣竹北市,成長率高達25.01%,每坪平均單價從23.39萬增至29.24萬元。

 

高雄市的蛋白「岡山區」,漲幅達21.28%

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圖/信義房價指數。資料來源:財金m平方

 

其餘的九大行政區,均為六都的蛋白區,第二名是高雄岡山區,增長21.28%,單價已來到18.35萬元。第三名為台南新市區,增加20.27%,單價快突破2萬元,為19.82萬元。

 

這一波房市上漲行情,完全是台商製造業大量回流所致,以半導體為首的科技業者大舉投資北中南的新興工業區,提供就業機會,並造就周邊商圈聚落榮景,導致過去基期低的蛋白區,因擴廠效應而全面翻升,增幅非常明顯。

 

正因房價連漲數十年不停止,讓有自住需求的民眾更為恐慌,尤其是今年,很多人怕買不到房,又擔心追到高點被套牢。

 

 

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圖/信義房價指數 年增率。資料來源:財金m平方

 

投資大戶退出房市,趁高點出清庫存倒給自住客  確實,最近房市似乎出現了一股不尋常氣氛。

 

調查後發現,從2020年下半年受資金潮帶動,價量齊揚,導致預售屋新案開價不斷創新高,加上房地合一2.0從今年7月上路後,大幅壓縮短線操作的獲利空間,已有投資大戶擔心未來漲幅有限,斷然封手、退出不動產市場,並趁著這一波高點,出清所有庫存,倒貨給散戶或自住客接盤。

 

不僅投資戶大清倉,獲利了結,連買方也陷入觀望。從房仲交易端發現,有不少買方認為房價「高不可攀」,轉為觀望,「買不下手了」。

 

起因於房市過熱,恐將引發政府下一波更嚴厲的打房,所以連建商也開始收斂行銷宣傳,加上營建成本增加、缺工缺料等因素,有些小型建商早已停止推案了,明年新案量應該會有所調控,「不過,房價還不至於馬上崩跌,目前並無下行壓力,供給端仍會堅持守住在高價位,」

 

至於,有首購或換屋需求的人該怎麼辦?專家提出三點建議。

 

第一 「買實不買虛」,亦即不要聽到建設開發題材,就急著往前衝

例如某大廠到哪裡投資,就跟著搶進,一定要分析到底實質投資是多少?能帶來多少就業機會?對周邊聚落會帶來什麼實質幫助?「不要聽到風就是雨的,不細加研究,就去買房,」他苦口婆心說。

 

提供兩個價格區間做為參考,房市前一波多頭是在2013~2015年,當時房價處於最高點,2016年房地合一上路後,才開始修正,高單價的豪宅,以及當時的新興重劃區、新市鎮的住宅已有房價鬆動跡象。如果預計想在機能成熟或發展超過10年的區域買房,可以將2013~2015年的成交價當作高價水位來參考。「亦即盡量不要買到超過這個區間的價位」。

 

購屋族口袋一定要深一點,以備不時之需

若是想買在近幾年新興的區域,由於沒有2013~2015年的資料,建議可參酌2019~2020年第一季的交易價及新案開價。

 

進一步分析,全球疫情於在2020年初爆發,各國大灑幣救市,從2020年下半年起,交易價量齊揚。當時已銷售一段時間的預售案、新成屋,也跟著大盤拉高單價,但成屋並無營建成本上漲問題,建商也跟著漲價。

 

「這個上升波段多數是被市場拉抬上來的,所以缺乏建設實現、自住撐盤的區域,房價易有鬆動風險,擔心買在高點者,或可將2019~2020年首季的價格作為購屋參考」。

 

據業者觀察指出,例如桃園青埔的軌道建設題材早已實現,周邊的生活機能還未完善,但去年單價已從三字頭漲到四字頭,如果自住客想要入手,真的要謹慎評估。

 

另外,這幾年火紅的新北市「央北重劃區」(中央新村北側)也會有價格鬆動的機會。

 

央北重劃區,從2018、2019年新屋開賣後,一路從五字頭飆到六字頭。業界人士分析,由於知名建商預售屋開價到六字頭,買氣旺盛,導致其餘建案也跟著追開到六字頭,去年甚至還開價到七字頭,目前有規劃中的新案,擬開價到八字頭。「但央北重劃區並無實質的建設題材,就算預計有十四張購物中心,仍無足夠的利多,可以拉抬到七、八字頭這麼高的價位,要特別小心」。

 

第二個建議是,口袋一定要留深一點,以備不時之需。

11月30日,美國聯準會(Fed)主席鮑爾不再以「暫時性」一詞來描述居高不下的通膨形勢。金融市場認為政策立場轉為鷹派,預計將提前至明年3月升息。

「跟美國連動的台灣也會有升息壓力,置產前多準備一點銀彈,以防房貸利息增加,

 

近期很多客戶反映貸款條件落差太大,鑑估價極為保守、貸款成數普遍在七成以下,尤其是房價飆漲過快的物件,銀行只認飆漲前的價格,鑑估價與實際成交價差距頗大,容易造成買方的資金缺口,提醒簽約前務必向多家銀行詢問物件的鑑估價值,以免陷入自備款不足或繳不起房貸的困境。

 

炒地、炒紅單不收斂,房市就會被「炒焦烤爛」

 

第三個觀察點,就是美國的通膨走勢,一旦通膨持續惡化,

「對於在美國這一艘大船旁邊的小船(台灣),馬上會搖晃得很厲害,房市首當其衝會受到波及」。

其實,專家早於日前提出警訊。他指出,雖然近兩年房價上漲是有「基」(基本面)之彈,有「積」(台積電)就彈,但房價已逐漸進入超漲期。

 

如果炒地跟炒紅單不收斂,就會將市場「炒焦烤爛」。有三大理由,分別是中南部已充分反應房價低基期的補漲現象,會逐漸進入滿足點; 紅單猖獗造成假性需求過多,兩年後供給爆量後,會拉高預售市場的風險;假設政府在選舉壓力與民怨上升的壓力下,錯下重手,產生銷售停滯而成本增高的怪現象,房價就會硬著陸,一場大災難就會來臨!

 

 

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