(購屋) 房屋交易流程

Aug
26

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一、付訂金：

　　（1）雙方議定價格
　　　　買賣雙方就房屋價格達成一致，買方向賣方支付訂金，賣方簽收訂金收據。
　　（2）確定代書人選（若雙方決定親自辦理可省略此步）
　　　　代書一般由買方找，賣方可共用一個代書，若對買方找的代書不放心，可另請代書陪同簽約。
　　（3）辦理履約保證（可保障雙方交易的安全，可選擇使用）

　所需文件：
　買方：【訂金款】（總價的2%-5%）
　賣方：【訂金收據】（可請代書提供）

　注意事項：
　買方：► 簽約時訂金可抵作為部分應支付的簽約款
　　　　► 付完訂金後不能再殺價了，所以需要確定價格後才付訂金
　　　　► 約定簽約時間地點
　　　　► 支付訂金需按時簽約，否則訂金會被賣方沒收
　賣方：► 收訂金後不可再將房屋轉賣給其他人，否則需支付訂金額雙倍之違約金給買方

二、簽約：

　　（1）確認雙方身份
　　　　買方確認賣方的身份，及土地、建物權狀正本。若賣方是代理人，則需確認授權書、被授權人身份證。
　　（2）達成契約
　　　　買方就契約內容達成一致，并進行簽約，簽約時有公契和私契（買賣雙方或者代書均可提供，也可至地政事務所
　　　　拿）。
　　（3）支付簽約款
　　　　買方將簽約款給賣方，前期支付的訂金可抵扣相應數量的簽約款，賣方可要求買方就剩餘款項簽立尾款擔保本
　　　　票。

　所需文件：
　買方：1.【簽約款】（總價的10%）
　　　　2.【印章】
　　　　3.【身份證】（代理人需授權書、被授權人省份證）
　賣方：1.【印章】
　　　　2.【身份證】
　　　　3.【土地、建物權狀正本】
　　　　4.【銀監及銀監證明】(賣方親自簽約則無需)

　注意事項：
　買方：► 簽約前買方需申請簽約當天的土地及建物謄本，注意坪數是否正確，或是否有限制登記（如假扣押、假處分等）
　　　　　尚未塗銷，土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題，特別注意賣方銀行抵押設定金額多少，以作為支付各期價
　　　　　款的依據。
　　　　► 簽約時本人未能出面的，可由代書代理辦理。
　　　　► 未成年人（未滿二十歲且未結婚者）應由法定代理人出面簽約。
　　　　► 關於契約書內必須以數字訂明者，如坪數、金額、持分等記載，應儘量以國字大寫為宜。
　　　　► 注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章，簽約書如為兩張以上，應於騎縫處雙方蓋章等。
　賣方：► 賣方可要求買方就剩餘款項簽立尾款擔保本票。
　　　　► 若自己不能親自前往簽約需事先準備好印鑑證明及代理人的授權書。

三、用印：

　　（1）請領用印材料
　　　　至地政事務所，請領土地及建物登記謄本，填寫土地登記申請書，土地增值稅單申報書。
　　（2）繳稅費
　　　　雙方攜帶好用印材料，買方需至鄉鎮市公所，申請「契稅」繳費單。賣方至稅捐處，申請「土地徵值稅」繳費
　　　　單。收件後，約五~七個工作天，承辦人員會通知前往領取「土地增值稅」繳費單。
　　（3）貸款
　　　　若買方需貸款，則應於用印時決定貸款銀行（可請代書辦理），銀行收件、審查、估價對保、用印約2至3星
　　　　期。
　　　　所有文件也請公所民政課承辦人員一一檢視無誤後再收文，約三~七個工作天，承辦人員會通知前往領取契稅繳
　　　　費單。

　所需文件：
　買方：1.【土地、建築物所有權買賣移轉契約書及影本1份】（即公契，需千分之一印花，印花稅票可到郵局購買）
　　　　2.【本人印章】
　　　　3.【身份證影本1份】
　　　　4.【用印款】（總房款的10%）
　賣方：1.【土地所有權狀影本】（可由辦理人去地政事務所申請）
　　　　2.【土地及建物登記謄本各1份】（可由辦理人去地政事務所申請）
　　　　3.【印鑑章及印鑑證明2份】（最近1年內的。賣方親自辦理，則普通印章即可）
　　　　4.【身份證影本1份】

　注意事項：
　買方：交給代書或其他辦理人的證件，要請代書或辦理人簽收，未用完時須一併退回。
　賣方：► 不同類型的土地增值稅申報時間長度不一樣，土地增值稅自用件（約20個工作天核發稅單），土地增值稅一般件
　　　　　（約7個工作天核發稅單）。
　　　　► 交給代書其他辦理人的證件，要請代書或辦理人簽收，未用完時須一併退回。

四、完稅：

　　（1）繳稅
　　　　買方持契稅繳稅單，賣方持土地增值稅繳費單各自繳納各自負擔的稅款。

　　（2）付完稅款
　　　　買方將完稅款給賣方，若賣方是代理人一樣需要驗明身份。

　所需文件：
　買方：1.【契稅稅款】
　　　　2.【完稅款】
　賣方：1.【土地增值稅稅款】
　　　　2.【賣出後次年應申報財產交易所得稅稅款】
　　　　3.【其他欠稅】（如房屋稅、地價稅、工程受益等亦須準備相應的稅款）

　注意事項：
　買方：要保留完稅的收據以備後用
　賣方：► 要保留完稅的收據以備後用
　　　　► 除了過戶所需繳納的土地增值稅外，若有欠稅，也應該主動繳納完畢，才不會耽誤過戶的時間及影響買方付尾款
　　　　　的時間

五、過戶：

　　（1）領取新權狀
　　　　雙方帶齊過戶材料，至地政事務所登記，買方繳納登記規費，領取新權狀
　　（2）結清費用
　　　　買方支付尾款，賣方需結清欠繳稅費負擔(地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費)，買方
　　　　支付賣方全部尾款或由銀行貸款匯入賣方帳戶，同時取回擔保本票。
　　（3）房屋點交
　　　　雙方點交房屋、交付鑰匙予買方。若有代書，索取放在代書處的文件正本及影本等文件。

　所需文件：
　買方：1.【土地及建物買賣所有權移轉契約書正、副本】
　　　　2.【身份證影本一份】
　　　　3.【契稅單】
　　　　4.【過戶尾款】
　　　　5.【代書費】
　　　　6.【登記規費】
　　　　7.【印章】
　　　　8.【戶籍謄本一份】
　　　　9.【戶口名簿影本一份】
　賣方：1.【增值稅單】
　　　　2.【土地、建物所有權狀】
　　　　3.【身份證影本一份】
　　　　4.【印章】
　　　　5.【印鑑及印鑑證明】

　注意事項：
　買方：► 雙方依實際交屋日按天數比例分擔計有:水、電、瓦斯費、房屋稅（住家：房屋現值×1.2%，營業用途：房屋現值
　　　　　×3%，非住家非營業用途：房屋現值×2%）、地價稅（自用住宅、國宅、勞工住宅：公告地價總額×0.2%，私有
　　　　　一般、營業：按公告地價總額累進計算×1%，工業用地：公告地價總額×1%）至管理委員會確認賣方是否仍有欠
　　　　　繳管理費。
　　　　► 點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵，附贈設備是否與契約簽訂相同，交付之鑰匙是否正確等。
　賣方：賣方應在交屋時將屋內除標明給買方外的所有家具等清理完畢，否則買方可將這些東西當垃圾清理，並要求賣方支付
　　　　清理費用。