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預售屋大講堂 @ 掌握預售屋選購10要訣，才能降低風險 住的更安心
掌握預售屋選購10要訣 才能降低風險 住的更安心
一般而言，預售產品與新成屋個案各領風騷，優缺互見，預售產品具有建材規劃具前瞻性、產品符合時代潮流，頭期款較低，以及室內格局可自行變更設計等優點，很受年輕消費族群青睞；然新成屋屋況一目了然，交易風險較低，卻是預售屋所不及的。
但是預售屋由於尚未開工或正興建中，購屋者接觸的僅是一些宣傳海報、說明書與接待中心或樣品屋而已，不按時開工、工程進度拖延、無法取得使用執照、延遲完工或交屋等，都是常見的糾紛；謹記十大要訣，在購屋之前慎思明辨，防範於未然，就能夠充分享受預售屋優點，同時保障購屋權益。選購預售屋的十大重點供消費者參考，無論你是不是購屋新手，都能輕鬆上路，不怕吃虧上當！
要訣 1 區位環境仍是重點
有人說，預售屋賣的是一個夢，因此購屋之前最好能到工地現場實際瞭解環境、地勢、交通等各相關條件是否理想。尤其是重劃區段的個案，往往過分強調未來遠景，等到入住之後才發現週遭荒蕪一片，價格很難馬上提升。反觀良好地段的房屋，不僅增值潛力雄厚，不景氣時抗跌性也較強。
要訣 2 房屋位置影響採光
相較於大環境，房屋位置強調的則是購買該戶位於社區內的位置，可以查閱總配置圖，以瞭解房屋在整棟規劃設計中的坐落位置，例如是不是位於邊間？採光面、景觀如何？雙併或連棟設計的戶別，有沒有與鄰房過近，影響私密的問題。
要訣3 檢視藍圖了解室內格局
從單戶設計藍圖檢視房屋格局是否方正，以及柱位和大樑的位置，應避免大樑橫跨客廳、主臥室等缺點，客廳與廚房位置顛倒等重大缺失也應避免。另外如動線、通風、採光等，都可從室內格局一勘究竟，不容忽視。此外，房間數要足夠且大小要合適，切不可有浪費空間或侷促不堪的情形。此外，各空間大小亦應事先瞭解清楚，避免客廳、餐廳太小而導致空間無法區隔、使用功能不彰。
要訣 4 仔細對照平面圖與樣品屋
有的樣品屋為了達到讓室內面積看起來較大的效果，會增加樓高、盡量減少收納等空間，尤其在小坪數個案最常見到，此外，像是隔間牆不以壁表而以牆心計算間距；隔間牆沒有搭出厚度等狀況都有所聞，如此一來空間感便被不實地放大，或是根本沒有搭出樑柱真實位置，交屋時才發現有壓樑的情況，建議拿平面圖對照樣品屋實況仔細查驗。
要訣5 核算實際坪數
一般而言，應以實際可用坪數的每坪單價來比較房價之高低當較為客觀，因此購買預售屋時應詳核設計藍圖所標示之尺寸與範圍，以確定實際可用面積之大小。有些建商為了降低房屋單價，而將車位坪數一併計入銷售面積，其實只是數字遊戲罷了，這點應特別留意。應仔細計算坪數，包含室內坪數、陽台坪數、大小公共設施坪數，此外，也要留意地下室、公共設施是否包含在出售面積之內。
要訣6 標明建材設備等級
在羅列了一串的建材配備中，應以高級品為優先考慮，同時，買賣契約中應避免「同級品」字眼，最好能在訂約時附上品牌、型號、數量，甚至價格明細表，以便作為來日更換品牌互相找補之依據。
要訣7 公共設施以簡單實用為考量
為何迎合現代人注重生活品質的需求，建商在公共設施中不斷推陳出新，不過羊毛出在羊身上，公共設施仍以簡單、需求為考量，以免費而不惠，使用率低，又得負擔龐大的管理以及維修費用。
要訣8 留意公設比例的合理性
有些建商會利用公設比，吃掉消費者的實際購買坪數，以總價400萬的10坪小套房為例，單價看似40萬元，若公設比為30％，室內面積只有7坪，換算下來每坪價格超過57萬；如果是百坪豪宅，那麼買到的虛坪就更多了！簽訂契約時，可要求明列所有公設項目，並註明大公、小公，以及計算公設比的方式，以免交屋時產生糾紛。
要訣9 建商口碑重要依據
購買預售屋，固然可享受較成屋還要低廉的價格，也能在施工前更改格局等，但財務狀況不穩、以案養案的建商，則是預售屋能否順利完工交屋的最大變數。最好選擇財力雄厚、透明的建商；建商口碑品質、之前推案在交屋後的價格變化等，也都可以列入評估，讓自己有多一層的保障。此外，最好調查清楚預售屋的土地產權是否獨立、清楚，以免發生糾紛。目前有些建商提供「履約保證」及「銀行信託專款專用」，即使建設公司出了問題，也不擔心購屋權益受損。
要訣10 查看建照保障權益
有些預售工地位了搶銷售時機，還沒等建築執照核發就進駐銷售，等建照核發後再與客戶進行簽約，但其實是不合程序的；甚至若無法順利取得建照、產品必須變更等，都會有損消費者權益。因此在下訂前，應確實查閱建照，仔細核對建照號碼、起造人、土地標示等，跟預售契約是不是相符；並應請建設公司將建照影本附於買賣契約上，視為合約的一部份，以保障購屋權益
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